Benfeitorias em imóveis alugados: o que você precisa saber sobre o assunto

A relação entre locador e locatário de um imóvel é regulada por legislações específicas. Ocorre que, muitas vezes, a informalidade impera e, com isso, direitos e deveres acabam desconhecidos ou esquecidos. Isso abre margem para uma série de mitos e dúvidas, dos mais diversos assuntos. Um desses contextos é o da realização de benfeitorias em imóveis locados.

O advogado André Beck Lima, especialista na área de Direito Civil, explica que o primeiro passo é compreender as classificações das benfeitorias. A primeira classificação em lei é a das chamadas necessárias que, como o nome revela, são imprescindíveis à própria existência do bem, de uma casa, por exemplo. As benfeitorias úteis são as que facilitam a utilização. Já as chamadas no mundo jurídico de “voluptuárias” são as de mero conforto.

“A lei determina que as benfeitorias necessárias serão de responsabilidade do locador e, uma vez realizadas pelo locatário, deverão ser indenizadas, sob pena de retenção do imóvel. Já as úteis dependem de prévio consentimento do locador para serem realizadas e, não havendo consentimento expresso, serão por conta e risco do locatário, sem direito à indenização ou retenção do imóvel. As voluptuárias não são indenizáveis e poderão ser levantadas pelo locatário ao fim do contrato, desde que não afete a estrutura do bem”, explica André Beck Lima.

Há, porém, um alerta importante feito pelo advogado. A lei permite que locador e locatário façam um contrato contendo entendimentos diferentes dos existentes na legislação. “As diretrizes legais só se aplicam no silêncio contratual. Ou seja, se o contrato não especificar a relação, vale o que diz a Lei do Inquilinato. Por isso a importância de um bom contrato, com redação feita por um advogado especialista na área”, complementa o advogado.

Nesse sentido, os principais equívocos são justamente de redação e de classificação das benfeitorias. Um instrumento mal redigido e sem supervisão de uma boa consultoria jurídica poderá trazer os futuros problemas, para ambos os lados. “Classificar o que são benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias também não é tarefa simples, pois depende de cada caso”, afirma André Beck Lima

O advogado também orienta sobre uma situação comumente encontrada. Quando o locatário realiza benfeitorias necessárias, ele passa a ter direito de ser indenizado. Caso não haja a devida indenização, existe a possibilidade de retenção do imóvel até regularização.  O equívoco ocorre, no entanto, quando esse direito de indenização é exercido por “mãos próprias”. 

“É muito comum que o locatário, detentor do direito de indenização queira, por mãos próprias, “compensar” com os aluguéis devidos. A compensação é possível, mas o caminho para isso é pela via judicial”, orienta o advogado, especialista em Direito Civil. 

Por isso, se você vai colocar um imóvel para locação ou se pretende alugar um, fique atento à necessidade de contrato e, principalmente, ao que será escrito. Esse é o passo mais importante para uma relação saudável, equilibrada e respaldada.