Locação por Airbnb pode gerar multas e outros prejuízos em casos específicos

É possível disponibilizar sua moradia em um condomínio para aluguel em aplicativos como Airbnb e Brazilian Corner? Recentemente, a 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo autorizou que um condomínio proibisse um proprietário de imóvel de alugar seu apartamento. A justificativa do fato é que o locatário reside no imóvel de maneira habitual e estável, não configurando qualquer identificação com o que os usuários de tais plataformas procuram. 

Segundo o advogado André Beck Lima, esse caso é específico e o julgado atinge apenas as partes envolvidas no processo em referência. 

“Porém, ainda que não atinja a todas as situações do país, o julgamento revela uma tendência do Poder Judiciário em tratar a questão, o que já se verificava em 2021 quando o Superior Tribunal de Justiça em Brasília se manifestou em sentido semelhante. Ou seja, a decisão não tem efeito vinculante, mas revela como o tema vem sendo tratado nas cortes judiciais do país. São Paulo é um grande centro jurídico e referência para muitos outros tribunais”, explica.

No caso citado acima, o Tribunal de São Paulo entendeu que a modalidade de contrato tratada no processo, na essência, não era de locação. Beck explica que o condômino envolvido no caso “alugou” por mais de 36 vezes o apartamento no período de um ano. 

“Passaram mais de 170 pessoas distintas pelo condomínio residencial durante as 36 hospedagens noticiadas. Os anúncios ‘vendiam’ as comodidades do condomínio, como academia, piscina churrasqueira e área de lazer, além de itens básicos da hospedagem, como itens de higiene pessoal, toalhas e eletrodomésticos. A alta rotatividade e todas as demais circunstâncias do caso concreto descaracterizaram aquilo que o locador vinha chamando de ‘locação por temporada’ e o tribunal entendeu que se tratou de contrato de hospedagem, como fazem os hotéis, motéis, hostels e pensões”, esclarece o advogado. 

Beck entende que a locação via Airbnb é uma “desadaptação” da finalidade da residência e, portanto, o condômino que insiste na tratativa pode ser considerado antissocial e sujeito às penalidades regimentais. 

“Por isso é importante que os condomínios deliberem sobre o fato, especialmente aqueles condomínios que ficam em regiões turísticas ou de lazer, cujo público-alvo do Airbnb é muito maior. A princípio, a responsabilidade do locador é inerente à sua condição de proprietário. Ou seja, qualquer problema provindo da locação via Airbnb será de responsabilidade do locador, sem prejuízo de medidas contra o próprio locatário, a depender do fato ocorrido. O condômino precisa se adaptar à vida social. O direito de propriedade não é absoluto, e encontra sua limitação nos direitos de vizinhança, especialmente nas deliberações condominiais. O bom senso é essencial para os casos concretos”, enfatiza.

Legislação - Não há nenhuma proibição específica na lei vigente. Mas, segundo Beck Lima, a questão da permissão ou da proibição é complexa. 

“Há que se considerar que a modalidade de locação via Airbnb é sui generis, ou seja, não é necessariamente uma locação por temporada e não é uma locação residencial, pois o prazo é curto e não se presta para moradia”, explica.

No caso exemplificado no texto, como o Tribunal de São Paulo entendeu que a modalidade de contrato tratada no processo era de hospedagem, se utilizou da própria convenção do condomínio que proibia expressamente a utilização para tal finalidade. 

“Mas ainda que não houvesse, se o condomínio é exclusivamente residencial, me parece que a exploração econômica da unidade como se fosse hotel descaracteriza a essência da funcionalidade residencial”, pontua o advogado.

As punições que o locatário pode sofrer ao alugar sua residência são aquelas previstas na convenção de condomínio, regimento interno e lei de locações. “Basicamente, são punições gradativas que se iniciam com advertências, depois multas e, em último caso, até a expulsão do infrator do condômino”, informa Beck.